借地権を持つメリット

借地権を持つメリットを説明しています

作者別: admin

借地権の種類

地上権と土地賃借権は、字面を見るだけではそれぞれがどんな権利なのか、何が違うのかよくわかりませんね。特に地上権の方は耳慣れないかもしれませんが、簡単にいうと建物や樹木などを所有するために他人(持ち主)の土地を使用する権利のことです。

土地賃借権の方も、他人の土地を使用収益する権利ということではありますが、この2つには建替や事情ができて手放したい場合の譲渡、一時的な転貸を行う際に違いが出てくることになります。地上権はより強い権利といえ、土地所有者の承諾なしで譲渡や賃貸などが可能です。

それに対し、賃借権の方は、売却や転貸、建替を行おうと思うと、土地所有者の承諾が必要になり、さらにその承諾を得る際には、慣習的に借地権価格の1割程度の承諾料を支払うことになっています。ですから、借地権と一口に言っても、どちらに当たるのかしっかり確認することが大切ですね。それではもう1つの大きな疑問、「期間」に関する部分にも触れてみましょう。実は、適用される法律によって違いが出てきてしまいます。

借地法(旧法)適用の借地権と法改正により1992年8月1日に施工された「借地借家法」(新法)適用の借地権です。現在中古市場で流通している借地権付き物件は、まだまだ多くは旧法適用のものですが、かなり混在していると思われますので、こちらもしっかり確認しておくことが大切です。

参考資料《http://www.syakuchi-soudan.com/souzoku.html
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法改正で変化した借地権

法改正により、借地権の内容に差が出てきた点の一番大きな部分が借地権の存続期間です。新法においては、建物の種類に関係なく、一律30年となっています。もちろん当事者間でそれより長い期間を定めることもできます。一方の旧法においては、少々複雑で、堅固な建物かそうでない建物かで期間が異なります。

堅固な建物の種類としては鉄筋コンクリート造やコンクリート造・ブロック造など、そうでない建物としては木造などが想定されていますが、堅固な建物の場合は30年、そうでない建物のない場合は20年となり、もしもこれより短い期間を定めたとしても、その場合には「期間の定めのない」契約とみなされ、堅固な建物の場合は60年、そうでない建物の場合は30年とされることになっています。ということで、これらの期間内には土地を使用することが当然できるわけですが、家というものは通常もっと長い期間を想定して建築するものですよね。

というわけで更新がどうなるのか、という疑問も当然出てきます。更新においては、新法の場合で1回目が20年、2回目以降が10年となっています。旧法の場合、堅固な建物で30年、そうでない建物で20年となっています。この更新の際ですが、地主側によほどの理由(「正当な事由」)がない限り、借地人が望めば契約は自動的に更新されることにはなりますので、所有権付き物件とほぼ大差なく家を持てると考えてほぼ差し支えないのではないでしょうか。ただし、新法では立退料の支払いでも正当な事由として認められることにされていますので、初回の存続期間の定めはよくチェックすることが必要になりそうです。

また、火事や老朽化などで建物が滅失した場合の再築にも旧法と新法では差があります。詳細は複雑なので、簡単に述べるとすると、旧法では、地主が異議を述べない限りは建物がなくなった時から存続期間がはじめに定めた期間と同じ期間に延長され、契約解除されることはありませんが、新法では1回目の更新以降でかつ地主の承諾を得ていなければ、地主が借地権契約を解除することができてしまいます。書いてからすると旧法適用の方が安心そうですね。

ここでは主に注意点を述べてきましたが、この注意点にさえはじめに気をつけて検討をすれば、暮らし方としては所有権付き物件と何ら変わらない状態で家を持つことが可能になるかもしれません。ご自身のライフスタイルや予算などの条件に合えば、借地権つき物件を持つことも、賢い選択の一つといえそうです。

借地権が成立する条件

賃貸か分譲、マンションか戸建かといったようにライフスタイルによって意見が分かれるところではありますが、それでも「家族を持ったなら……」と一度は夢見るのが庭付き一軒家でしょう。いざ一大決心をして、とまではいかなくとも、それとはなしに住宅情報誌を眺めてみれば、「借地権付き」という文言の入った物件を目にすることがあるのではないでしょうか。

何も知らないでこの物件を目にしてしまうと、「土地を借りるのか……どうせなら買いたいなあ」などと、はなからスルーしてしまう人もいるかもしれませんね。でも実際は「借地権付き住宅を買う」のと「住宅を賃貸する」のとは全く異なるもの。簡単にいえば、借地権付き住宅は建物は自分の所有になるのであり、建物をどのようにいじっても全くの自由。賃貸につきものの原状回復を気にせずに暮らしていけるのです。それでいて土地は買わないので、土地までまるごと所有で物件を購入する場合よりも、低価格で購入できるお買い得物件となる可能性が高いことになります。

こう聞くと、借地権付き物件に少し興味が湧いてきますよね。とはいえ、所有権とも異なるわけですから、「何か制約は?」「借りられる期間は?」こういった疑問も当然出てきます。借地権とはどのような権利なのか、どういった場合に成立するのか、根本的なところもしっかり見ていきましょう。借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことをいうと法律に定められています。要は、土地の持ち主に、あらかじめここに建物を建てますと宣言してお借りする契約をするということですね。この契約が締結されると借地権が発生することになります。

では、借地権の中の地上権と土地賃借権の違いは何なのでしょうか。どういった時に違いが出てくるのかしっかり確認しておきましょう。

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